Посуточная сдача в аренду. Как за 5 000 000 получить 9 квартир в центре!

Сегодня история про посуточную аренду в Санкт-Петербурге. Мой личный опыт- как я начала с одной квартиры в спальной районе в 2019 году маштабировалась до 11 апартаментов к маю 2021 года.

Хочу!

Осенью 2019 я купила квартиру в центре города на деньги с продажи квартиры в Московском районе. Я разбила ее на 2 и сдавала посуточно. Тем самым увеличив доход с 5% до 18%. (Об этом можно почитать здесь:https://upgrade.house/case-ligovsky)
Осенью 2020 я понимала- хочу масштабировать бизнес!
Денег на покупку нет! Есть 3 900 000 и кредитные карты.

Шаг 1. Варианты
1. Взять в аренду готовый мини отель.
2. Взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет.

Шаг 2. Анализ
Вариант 1.
Плюсы: Не надо делать ремонт, можно сразу начать работу.
Минусы:
-Хорошее не сдают в аренду. Те варианты, что были на рынке, я находила на Букинге и смотрела отзывы. Сдают "уставшие" апартаменты с дефектами, такими как- звукоизоляция, запахи, неисправная канализация, и тд.
-Большая стоимость аренды. Вне сезон, т.е. осень-зима-весна работаешь в ноль.
-В большинстве апартаментов есть персонал. У меня все на удаленном управлении, и придется многое доделывать.
Вариант 2.
Плюсы:
- Все сделаю под себя
-Низкие арендные ставки
Минусы:
Время ремонта - 3 месяца минимум, это нервы и деньги.
И для двух вариантов одинаковый минус- риски аренды.

Шаг 3. Поиск
- Локация -главный критерий
- Планировка квартиры (возможность перепланировки, не нарушая законов. Максимальное количество номеров).
-Удобство эксплуатации. (У меня уже есть квартиры, и я хотела в том же месте).

Искала через Авито и Циан в рубриках "готовый бизнес", "квартира аренда" , " коммерческая недвижимость аренда".

Рыночная цена: 24 700 000 рублей.
Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 130 м.кв.
Арендная ставка: 60 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 2.93% ☹

Надо брать!
Но для хозяина такой квартиры процент доходности- это очень печальные цифры.

.
1. Оформление аренды
Я взяла в аренду 2 таких квартиры в одном доме. Условия 55 000 за каждую аренда с увеличением на 5000 каждый год . 2 месяца на ремонт.
Без агентов с моей стороны. С регистрацией в Россреестре на 5 лет.
Самое сложное было общаться с агентом с той стороны. Более 3х месяцев тянулись переговоры, пока не встретились с собственником, и там быстро договорились.

2. Проект+ Расчет доходности
-Я проект сделала до заключения договора аренды на планах ПИБ. На его основе я рассчитала доходность всей затеи.
-Количество студий не максимальное. Важнее комфорт. Студии от 16 метров и более. -Предложений на рынке с мини студиями полно. Мой клиент - это клиент "Сапсана". Средний класс, любит комфорт, историю и уют.
-Удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволило мне не иметь персонал.
Вышло
Студия 16-22м.кв на 2 гостя - 6 шт.
Студия 25м.кв на 4 гостя -2 шт.
1 к. квартира 35 м.кв. на 4 гостя -1 шт.
- Сделала три варианта расчета:
Оптимистический (без пандемий и сдаем весь год лето- 98% заселения, зима-75%). Средний ( лето 98% зима 50%) либо зимой сдаем в долгосрочную аренду.
Плохой - сдаем все в долгосрочную аренду.

3. Ремонт за 3 месяца

Сама себе прораб. Я нанимала людей на Профи.ру на конкретную задачу. Материалы рассчитывала сама.
Плюсы
-экономия финансов
-личный контроль всех скрытых работ
-знаю все слабые места и учитываю их при эксплуатации.
Минусы
- много времени проводила на стройке и сама многое делала своими руками
-устала
-кожа и ногти портятся- девочки, не советую!
Важно! У меня есть опыт авторского надзора и архитектурное образование. Я знала очередность работ и четко понимала чего требовать.

4. Оборудование и запуск
Денег на оборудование не хватило. Помогла Икея!!! У них беспроцентная рассрочка для бизнеса до 1.5 лет! Взяли мебели, постельное белье и тд на 500 000р. без первого взноса.
Оптимизировала, что могла. Например: батареи, вентиляторы, плиту индукционную, дополнительные комплекты белья купили летом уже с доходов.
Картины на стены -проблема! Денег то нет. Попыталась договориться с художником, чтобы у меня в номерах висели его картины, а люди могли бы их купить. Но в последний момент, когда художник узнал, что у меня нет персонала, отказался. Пришлось развесить свои работы с художественной практики из института.

Финансы:
Вложили 5 000 000
Оборот за 8 месяцев- 4 500 000
Доход более 50% от оборота
в 2023 году цены на аренду выросли на 25% вырос объём внутреннего туризма