Надежда левина
Посуточная сдача в аренду. Как за 5 000 000 получить 9 квартир в центре!
кейс от первого лица
Сегодня история про посуточную аренду в Санкт-Петербурге. Мой личный опыт- как я начала с одной квартиры в спальной районе в 2019 году маштабировалась до 11 апартаментов к маю 2021 года.
Хочу!
Осенью 2019 я купила квартиру в центре города на деньги с продажи квартиры в Московском районе. Я разбила ее на 2 и сдавала посуточно. Тем самым увеличив доход с 5% до 18%. (Об этом можно почитать здесь:https://upgrade.house/case-ligovsky)
Осенью 2020 я понимала- хочу масштабировать бизнес!
Денег на покупку нет! Есть 3 900 000 и кредитные карты.
Хочу!
Осенью 2019 я купила квартиру в центре города на деньги с продажи квартиры в Московском районе. Я разбила ее на 2 и сдавала посуточно. Тем самым увеличив доход с 5% до 18%. (Об этом можно почитать здесь:https://upgrade.house/case-ligovsky)
Осенью 2020 я понимала- хочу масштабировать бизнес!
Денег на покупку нет! Есть 3 900 000 и кредитные карты.
Буду!
Мой супер-план:
Мой супер-план:
- Снять убитую квартиру в центре города. Остановилась на центре города, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние не важно, главное - локация и инфраструктура.
- Сделать классный ремонт.
- Сдавать и получать доход!
Шаг 1. Варианты
1. Взять в аренду готовый мини отель.
2. Взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет.
Шаг 2. Анализ
Вариант 1.
Плюсы: Не надо делать ремонт, можно сразу начать работу.
Минусы:
-Хорошее не сдают в аренду. Те варианты, что были на рынке, я находила на Букинге и смотрела отзывы. Сдают "уставшие" апартаменты с дефектами, такими как- звукоизоляция, запахи, неисправная канализация, и тд.
-Большая стоимость аренды. Вне сезон, т.е. осень-зима-весна работаешь в ноль.
-В большинстве апартаментов есть персонал. У меня все на удаленном управлении, и придется многое доделывать.
Вариант 2.
Плюсы:
- Все сделаю под себя
-Низкие арендные ставки
Минусы:
Время ремонта - 3 месяца минимум, это нервы и деньги.
И для двух вариантов одинаковый минус- риски аренды.
Шаг 3. Поиск
- Локация -главный критерий
- Планировка квартиры (возможность перепланировки, не нарушая законов. Максимальное количество номеров).
-Удобство эксплуатации. (У меня уже есть квартиры, и я хотела в том же месте).
Искала через Авито и Циан в рубриках "готовый бизнес", "квартира аренда" , " коммерческая недвижимость аренда".
1. Взять в аренду готовый мини отель.
2. Взять в аренду убитую квартиру и сделать там ремонт за свой счет.
Шаг 2. Анализ
Вариант 1.
Плюсы: Не надо делать ремонт, можно сразу начать работу.
Минусы:
-Хорошее не сдают в аренду. Те варианты, что были на рынке, я находила на Букинге и смотрела отзывы. Сдают "уставшие" апартаменты с дефектами, такими как- звукоизоляция, запахи, неисправная канализация, и тд.
-Большая стоимость аренды. Вне сезон, т.е. осень-зима-весна работаешь в ноль.
-В большинстве апартаментов есть персонал. У меня все на удаленном управлении, и придется многое доделывать.
Вариант 2.
Плюсы:
- Все сделаю под себя
-Низкие арендные ставки
Минусы:
Время ремонта - 3 месяца минимум, это нервы и деньги.
И для двух вариантов одинаковый минус- риски аренды.
Шаг 3. Поиск
- Локация -главный критерий
- Планировка квартиры (возможность перепланировки, не нарушая законов. Максимальное количество номеров).
-Удобство эксплуатации. (У меня уже есть квартиры, и я хотела в том же месте).
Искала через Авито и Циан в рубриках "готовый бизнес", "квартира аренда" , " коммерческая недвижимость аренда".
Рыночная цена: 24 700 000 рублей.
Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 130 м.кв.
Арендная ставка: 60 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 2.93% ☹
Надо брать!
Но для хозяина такой квартиры процент доходности- это очень печальные цифры.
Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 130 м.кв.
Арендная ставка: 60 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 2.93% ☹
Надо брать!
Но для хозяина такой квартиры процент доходности- это очень печальные цифры.
Как я это сделала
.
1. Оформление аренды
Я взяла в аренду 2 таких квартиры в одном доме. Условия 55 000 за каждую аренда с увеличением на 5000 каждый год . 2 месяца на ремонт.
Без агентов с моей стороны. С регистрацией в Россреестре на 5 лет.
Самое сложное было общаться с агентом с той стороны. Более 3х месяцев тянулись переговоры, пока не встретились с собственником, и там быстро договорились.
2. Проект+ Расчет доходности
-Я проект сделала до заключения договора аренды на планах ПИБ. На его основе я рассчитала доходность всей затеи.
-Количество студий не максимальное. Важнее комфорт. Студии от 16 метров и более. -Предложений на рынке с мини студиями полно. Мой клиент - это клиент "Сапсана". Средний класс, любит комфорт, историю и уют.
-Удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволило мне не иметь персонал.
Вышло
Студия 16-22м.кв на 2 гостя - 6 шт.
Студия 25м.кв на 4 гостя -2 шт.
1 к. квартира 35 м.кв. на 4 гостя -1 шт.
- Сделала три варианта расчета:
Оптимистический (без пандемий и сдаем весь год лето- 98% заселения, зима-75%). Средний ( лето 98% зима 50%) либо зимой сдаем в долгосрочную аренду.
Плохой - сдаем все в долгосрочную аренду.
1. Оформление аренды
Я взяла в аренду 2 таких квартиры в одном доме. Условия 55 000 за каждую аренда с увеличением на 5000 каждый год . 2 месяца на ремонт.
Без агентов с моей стороны. С регистрацией в Россреестре на 5 лет.
Самое сложное было общаться с агентом с той стороны. Более 3х месяцев тянулись переговоры, пока не встретились с собственником, и там быстро договорились.
2. Проект+ Расчет доходности
-Я проект сделала до заключения договора аренды на планах ПИБ. На его основе я рассчитала доходность всей затеи.
-Количество студий не максимальное. Важнее комфорт. Студии от 16 метров и более. -Предложений на рынке с мини студиями полно. Мой клиент - это клиент "Сапсана". Средний класс, любит комфорт, историю и уют.
-Удаленное бесконтактное управление с системами умного дома позволило мне не иметь персонал.
Вышло
Студия 16-22м.кв на 2 гостя - 6 шт.
Студия 25м.кв на 4 гостя -2 шт.
1 к. квартира 35 м.кв. на 4 гостя -1 шт.
- Сделала три варианта расчета:
Оптимистический (без пандемий и сдаем весь год лето- 98% заселения, зима-75%). Средний ( лето 98% зима 50%) либо зимой сдаем в долгосрочную аренду.
Плохой - сдаем все в долгосрочную аренду.
Принимать решение об открытии бизнеса нужно только на основании самого плохого варианта!
3. Ремонт за 3 месяца
Сама себе прораб. Я нанимала людей на Профи.ру на конкретную задачу. Материалы рассчитывала сама.
Плюсы
-экономия финансов
-личный контроль всех скрытых работ
-знаю все слабые места и учитываю их при эксплуатации.
Минусы
- много времени проводила на стройке и сама многое делала своими руками
-устала
-кожа и ногти портятся- девочки, не советую!
Важно! У меня есть опыт авторского надзора и архитектурное образование. Я знала очередность работ и четко понимала чего требовать.
Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане было еще одно окно, а по факту его не было!! И у нас вышло на 1 квартиру меньше. Были и приятные сюрпризы - 2 зашитых стояка канализации, которые позволили нам обойтись без насосов.
4. Оборудование и запуск
Денег на оборудование не хватило. Помогла Икея!!! У них беспроцентная рассрочка для бизнеса до 1.5 лет! Взяли мебели, постельное белье и тд на 500 000р. без первого взноса.
Оптимизировала, что могла. Например: батареи, вентиляторы, плиту индукционную, дополнительные комплекты белья купили летом уже с доходов.
Картины на стены -проблема! Денег то нет. Попыталась договориться с художником, чтобы у меня в номерах висели его картины, а люди могли бы их купить. Но в последний момент, когда художник узнал, что у меня нет персонала, отказался. Пришлось развесить свои работы с художественной практики из института.
Доступ в квартиру – мини-сейф с кодовым замком. Умные замки с кодом, который можно удаленно изменить. Такой замок сообщает вам на телефон, когда и кто заходит в квартиру.
5. Аккаунт На airbnb у меня к тому времени был уже статус суперхозяина, который дает большое количество просмотров. Эти квартиры и я присоединила к нему.
Было очень сложно удержать этот статус, так как все было при запуске еще "сырое".
И за каждый отзыв я боролась! Я разговаривала с гостями, ставила бутылочки шампанского, приезжала ночью открывать замки и тд.
Гости хорошо относятся даже к косякам, если они быстро решаются, и хозяин их выслушивает.
Было очень сложно удержать этот статус, так как все было при запуске еще "сырое".
И за каждый отзыв я боролась! Я разговаривала с гостями, ставила бутылочки шампанского, приезжала ночью открывать замки и тд.
Гости хорошо относятся даже к косякам, если они быстро решаются, и хозяин их выслушивает.
Итог
Финансы:
Вложили 5 000 000
Оборот за 8 месяцев- 4 500 000
Доход более 50% от оборота
в 2023 году цены на аренду выросли на 25% вырос объём внутреннего туризма
Надежда Левина
Автор кейса
Результат: Вложили 5 000 000
Оборот за 8 месяцев- 4 500 000
Доход более 50% от оборота
Нашли квартиру, сделали проект, сделали ремонт, ведение аккаунта и эксплуатация- делаем все сами!
Мне понравилось, а вам?
Оборот за 8 месяцев- 4 500 000
Доход более 50% от оборота
Нашли квартиру, сделали проект, сделали ремонт, ведение аккаунта и эксплуатация- делаем все сами!
Мне понравилось, а вам?
Время перемен- время возможностей!
Основные тенденции 2023-2024 года
-Возрастает внутренний туристский поток. Гостей становятся больше- цены посуточной аренды растут!
-Падение курса рубля к доллару и инфляционные ожидания на рынке
-Недвижимость не дешевеет
Сейчас отличное время для сохранения накоплений в недвижимости. И эта недвижимость должна и может приносить доход.
Даже на арендной недвижимости при хорошей аналитике можно хорошо зарабатывать.
-Возрастает внутренний туристский поток. Гостей становятся больше- цены посуточной аренды растут!
-Падение курса рубля к доллару и инфляционные ожидания на рынке
-Недвижимость не дешевеет
Сейчас отличное время для сохранения накоплений в недвижимости. И эта недвижимость должна и может приносить доход.
Даже на арендной недвижимости при хорошей аналитике можно хорошо зарабатывать.