Удвоить капитал за 2 года: нет ничего невозможного.
Мне важно, чтобы моя недвижимость оставалась в моей собственности, но очень хотелось, чтобы она приносила более ощутимый доход, чем от длительной аренды.
В 2019 году у меня в собственности была квартира со следующими характеристиками:
Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 5% ☹
Есть материнский капитал: 450 000 р.
Дополнительно имелся банковский вклад под 6% годовых на сумму 1 500 000 рублей.
Понимаю, что доход мог бы быть выше. Начинаю думать, что могу сделать.
Начать нужно с того, что у меня трое детей. Поэтому полноценную работу в офисе я уже давно не могу себе позволить. При этом у меня остается свободное время и есть силы для новых проектов.
По образованию я магистр архитектуры, есть степень МВА РАНХиГС при президенте РФ, магистр менеджмента, >20 дипломов о повышении квалификации РФ и Германии.
И есть главное: есть релевантный опыт! Главный архитектор и руководитель.
Шаг 2. Хочу!
Хочу сдавать квартиру посуточно и получать максимальный стабильный доход от недвижимости.
Мой супер-план:
- Найти недооцененную квартиру в центре города. Центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние не важно, главное - локация и вид из окна.
- Продать свою квартиру не в Центре как можно дороже.
- Купить квартиру в Центре под сдачу как можно дешевле.
- Сделать классный ремонт.
- Сдавать и получать доход, превышающий текущие 5%.
Как я это сделала
1. Продажа квартиры
Решила продавать сама, без агентов. Договор лучше оформить через нотариат, а деньги передать через эскроу счет, так надежнее. Покупателей искала на Avito и Циан. Нашла на Avito.
Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей.
По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно и дополнительно заработала 130 000 рублей.
Посуточная аренда: + 130 000 рублей
Баланс: 7 130 000 рублей.
Квартиру обслуживала в это время сама. Решила, что безопастнее сдавать через Airbnb - есть страховка от ущерба.
Мне приглянулся один из кандидатов - квартира на Лиговском проспекте, дом 44. По стоимости она была - 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка - все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая - 4 м.кв. и абсолютно не подходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.
Дом - памятник архитектуры, что автоматически диктует необходимость очень дорогих и длительных согласований перепланировки.
Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:
- Невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком
- Метро, Московский вокзал, ТЦ Галерея 3 минуты пешком
- Очень красивый дом
- Окна в тихий двор
- Великолепный кованный балкон, на котором по легенде курил сам Маяковский
- Возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд)
- Возможность сделать 3 студии
Планировка позволяла сделать 3 студии. Моя концепция предполагала общую кухню и стиральную машину на 3 студии. Площадь студий должна была быть по 15 -17 квадратных метров.
Покупаю квартиру с конкретным планом, что делать дальше. Предвкушаю успех ❤️ и сгораю от нетерпения!
Остаток средств, необходимых на покупку добираю материнским капиталом.
Баланс: 7 450 000 рублей.
Покупка квартиры: - 7 450 000 рублей.
Баланс: 0 рублей.
На ремонт остается 1 500 000 рублей.
Планировка позволяла сделать 3 студии. Моя концепция предполагала общую кухню и стиральную машину на 3 студии. Площадь студий должна была быть по 15 -17 квадратных метров.
И вот первые сюрпризы...
Но делать нечего. Не время отступать.
Тем более были и хорошие сюрпризы. Старинное кресло, которое осталось в квартире удалось отреставрировать и удачно вписать в интерьер.
В интерьерах мы оставили исторические латунные ручки от дверей и люстру. От себя добавила старинные люстры начала XX века в стиле модерн. Люстры мне достались от моего прадедушки, и я сама их отреставрировала.
Работа со стенами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и черные клубы дыма смущали соседей, думали мы горим. Но все благополучно закончилось, а с соседями крепко подружились.
Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича.
Часть работ делала сама, так как бюджет на ремонт не резиновый.
А еще, на случай протечки квартиры над нами, мы сделали трап в полу для того чтобы вода сама уходила в канализацию. Старый фонд он и есть старый фонд.
По опыту сдачи квартиры в Московском районе я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля -умный замок, видеонаблюдение, датчики дыма и удаленное отключение электричества.
Доступ в квартиру – мини-сейф с кодовым замком. Умные замки с кодом, который можно удаленно изменить. Такой замок сообщает вам на телефон, когда и кто заходит в квартиру
Успела закончить с ремонтом до нового года, а это самый горячий сезон!
Баланс: 1 500 000 рублей.
Ремонт: - 1 500 000 рублей.
Проанализировала площадки для посуточной аренды и выбрала подходящий мне вариант. Эта часть достойна отдельного рассказа. Поэтому сейчас расскажу кратко, а всем, кто захочет узнать подробности - ищите в моем аккаунте TikTok:
Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото и они должны соответствовать действительности. Обязательно быть на связи со своими гостями и давать им лучший сервис, чтобы их отзывы были вам рекламой, а не наоборот. Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости.
На самом деле нюансов очень много и тут надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.
Итог
Оборот за пандемийный 2020 год: 1 049 000 рублей на посуточной аренде, + 120 000 рублей на длительной (3 мес. однокомнатная квартира по 40 000 рублей).
1 169 000 рублей (12.98%)
Оборот за 2021 год: 1 661 000 рублей (18.45%).
Стоимость квартиры выросла в 2022 году до 16 000 000 рублей.
2022-2023 год увеличился внутренний туризм и цена на посуточную сдачу в аренду выросли на 25-30% , что позитивно сказалось на прибыли!
Сейчас очень хорошее время для выхода на туристический рынок объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и не только!
Запросом пользуются апартаменты рядом с культурными памятниками или иными центрами притяжений. Такими центрами могут быть не очевидные , например, больница или институт. У таких объектов нет сезонного колебания цен! И мое увлечение нахождение такие объекты, рассчитывать доходность и делать из них бриллианты! Даже если вы захотите продать такой актив, то он уже продается как бизнес по другой- более привлекательной цене!
9 000 000 превращаются в 18 218 000
Мне понравилось, а вам?