Брать или не брать готовую студию в центре Санкт-Петербурга

кейс от первого лица

Сейчас появились предложения по покупке студии в центре с отделкой под ключ по привлекательной цене.
Отличная локация, симпатичный дизайн и не дорого. Так же предлагают сразу взять квартиру в управление для сдачи в посуточную аренду.
Вам только доход и никаких проблем! Заманчиво!
Посмотрим на подводные камни с точки зрения архитектора, юриста, и управляющей компании.

Итак я имею 5 млн. р. и хочу студию в центре да чтобы доход приносила! За эту сумму я могу купить только студию в отдаленной местности. Там, о посуточной аренде, речь не идет и большая конкуренция, поэтому малая стоимость аренды.

Рыночная цена: около 5 000 000 рублей
Локация: Центральные р-ны, г. Санкт-Петербург
Метраж: 15 м.кв-20 м. кв.
Доход: Обещают более 15%

Хочу чтобы накопления не пропали ! Хочу начать бизнес в посуточной аренде!

Санкт-Петербург. Центр города.

Шаг 1. Анализируем локацию

Центр бывает разным! Обратите внимание на близость к туристическим тропам, транспортная доступность, близость, например, к вокзалу или метро и реставрированный фасад – это важно. Руинизированные здания у нас не редкость - надо обязательно приехать до покупки все посмотреть и даже понюхать парадную! Видовая квартира имеет конкурентное преимущество-на вид из окна тоже обращаем внимание. При этом при посуточной аренде окна в двор колодец- тоже не плохо – это «Петербург Достоевского».

Помимо того что, это центр посмотрите пожалуйста сколько аналогичный предложений именно в вашей локации. Например -много студий на двоих , значит имеет смысл взять квартиру с возможностью размещения 4х человек и более. Тогда конкуренция будет ниже. Много предложений в одной локации ведет к ценовой конкуренции и как итог -понижение цены.

Шаг 2. Смотрим на дом

Если это центр, то большая вероятность, что это будет дом памятник. Там очень серьезное законодательство по согласованию и эксплуатации таких домов. К этому вернуть позже.
Смотрим на парадную и соседей. Социальное окружение- если соседи это коммунальные квартиры то алкоголики на лестнице, тараканы и крысы – это то с чем придется бороться каждый день. Это проблема!
В некоторых исторических домах нет лифтов – надо это учитывать, что гости с чемоданами на 5 этаж если и поднимутся то проклянут. Это проблема!
Смотрим на этаж на котором находится квартира – если под вами жилая квартира – то согласование переноса мокрых точек имеет массу неприятных моментов и чаще всего не возможно.

План из выписки и план из рекламы студии.

Изменено:

количество и конфигурация комнат
увеличено количество мокрых точек
снесен камин
частичный демонтаж несущей стены
6 этаж говорит о том, что в 90% случаях под вами жилая квартира

Шаг 3. Смотрим на вашу будущею студию

Вам необходимо посмотреть выписку ЕГРН на эту квартиру – ее дают даже не собственникам. Должны показать. Если нет-Это у них проблемы!

Поехали!

На что советует юрист смотреть в выписке?

Сколько хозяев (согласие нотариальное на продажу или отказ о выкупе).Какая доля у человека который вам перепродает.
В обременениях – памятник или нет, и все другие обременения читаем внимательно.
Материалы перекрытий- важно для ипотеки
Смотрим на план в выписке и сравниваем с тем что вы видите. Что есть перепланировка- любое изменение : добавлена / снесена стена, добавлена мокрая точка, изменено количество комнат, перенесена кухня и т.д. Если есть какие-либо отличия- значит перепланировка не узаконена. Просим план БТИ если есть сомнения. Должно все совпасть План БТИ план в выписке и то что вы видите перед собой.
Если есть перепланировка должны показать проект перепланировки согласованный с КГиОП (если памятник) и с МВК.

Чем рискуем: ответственность за перепланировку ложиться на текущих хозяев квартиры. Если невозможно что-то согласовать вас принудят вернуть в первоначальный вид . Если вы купили студию и оформили как долю у вас вероятность за ваши деньги сделать обратный ремонт и не иметь выделенной площади.

Почему продают именно долю – так как не могут законным способом разделить квартиру на отдельные и зарегистрировать в кадастре. Это так бывает когда нет отдельного стояка канализационного в каждой студии, нет вентиляционных каналов, или под вами жилая квартира и ваши мокрые зоны не законны.

Главное в покупке студии-чистота документов. Официально зарегистрированные перепланировки избавят вас от проблем в будущем. В Санкт-Петербурге небольшой процент квартир в центре города имеет официальное согласование перепланировок. Это связано со сложностью процесса, его длительностью и несоответствием старого фонда современным требованиям.

— Полезное

Управляющая компания советует обращать внимание на технические аспекты

Звукоизоляция- проверяется на месте. Один стучит говорит, топает в соседней квартире, а вы слушаете. В исторических домах нельзя ни сносить капитальные стены ни возводить тяжелые новые перегородки. Если возвели новые стены из кирпича – то вы увеличили нагрузку на перекрытия. Чаще всего исторические дома уже с большим процентом износа. Стены должны быть легкими, есть варианты и с хорошей звукоизоляцией!
Канализация – у вас насос или самотеком производится отвод канализационных вод . Как далеко стояк относительно вашего туалета. Чем дальше тем больше проблем. В идеале должен быть в 50 см от унитаза. Подключение к фановой трубедолжно быть строго по очереди – первый от трубы унитаз, потом душ, потом раковины. Почему так ? Если душ будет ближе унитаза – есть шанс того что то что вы смыли будет выходить из трапа в душе. Если у вас насос – это имеет свои сложности- он быстро засоряется , частые поломки, дорогой ремонт, и он шумно работает. Никакой бумаги туда кидать нельзя- жди беды. Если у вас самотек, но вы далеко от стояка –это плохо! Будут частые засоры и запахи.
Электричество – сколько кв на одну студию. Чаще всего заявляют 3 кв. О чем это говорит? О том, что современная квартира оснащена техникой большего потребления и вам не будет хватать. В таких квартирах газ отрубают. И ставятиндукционную плиту мин 1.3 кв, чайник электрический мин 1 кв , микроволновка 1, 3 кв , а еще есть стиральная машина, духовка, посудомоечная машина, пылесос, отопительная батарея, вентилятор, кондиционер. Даже если часть этого у вас будет дома- вам не хватит! В центре города почти не реально увеличить мощность на жилую квартиру и скорее всего ее увеличили не легально. Старые провода 6 которые идут по старому дому не рассчитаны на увеличение нагрузки в 10 раз только на 1 квартиру и это приводит к пожарам , частым отключениям электричества и ответственности хозяев квартиры.
Вода в старых домах подается по старым трубам и напор ее плохой. Если в вашей квартиры было 2 сан узла, а стало 20 – напор даже с помощью насосов будет плохим и увеличит вероятность быстрого износа и так устаревших коммуникаций.

Рассчитываем риски

Риски юридические:

Как они возникают – из-за жалоб соседей и управляющей компании.
Когда они возникают – при конфликтных ситуациях , или авариях . Например должен зайти сантехник из-за протечки , а в старом фонде это очень частое явление, или электрик.
Худший исход – с вас штраф и прину
дят восстановить предыдущую планировку.

Риски экономические:

Такие студии сдаются по небольшой цене и часто не имеют хороших отзывов.
Большого дохода тут ждать не приходиться. И достаточно сложно перепродать этот актив.

Узнавала у нескольких компаний там одна и та же схема. Ты продаешь через них за немалый процент от продажи и каждое переоформление документов платное. Но вы будете рады вынуть оттуда деньги! Посмотрите сколько таких студий продают эти компании по второму разу!

Итог

Но! Я Уверена, что есть хорошие варианты, и вы, все проверив, купите не просто квартиру, а частичку истории! С белыми документами и хорошими показателями. А дальше можно жить самому или сдавать самому или отдать под управление!

Я уверена, что грамотное восстановление жилого фонда под современные потребности хорошо влияют на город и дают нашим гостям познакомится с историческими домами!

Другие кейсы