Анализ обьектов недвижимости. Реальные истории увеличения доходности

Хочу жить, сдавать, путешествовать. Петроградская сторона.
Задача для инвестиционного поиска 2021 год.
Я всегда беседую с клиентом на разные темы. Помимо того, что он озвучивает в своих целях, бывает еще возможности и ресурсы, которыми он обладает, и не акцентируется на этом.
Первичный запрос :
Есть it специалист. Частые командировки, удаленная работа. Хочет небольшую квартиру на Петроградской стороне с балконом или эркером. Приоритет – красивое здание, красивая парадная, достойная жизнь. При этом не большая сумма, а значит маленькая площадь квартиры.
Из беседы узнаю:
- Есть возможность получить ипотеку на работе (под очень низкий процент)
- Есть желание пассивного дохода
- Есть любовь к путешествиями к модели airbnb. (сайт посуточной аренды квартир или комнат).
Как специалист по недвижимости и архитектор-реставратор, я понимаю, что практически не возможно встретить квартиру маленькой площади на Петроградской стороне с видовым эркером и красивой парадной. Так как, такие дома строились или для хозяев домов (квартиры большой площади) или как доходные дома бизнес-класса. Маленькие квартиры делали со входом с черных лестниц для обслуживающего персонала и без красивого вида из она. Конечно есть исключения , когда в советское время из больших квартир нарезали коммуналки, а потом часть приватизировали.
Рассматривая варианты на рынке, я сразу рисовала варианты перепланировки, чтобы были варианты разного использования квартиры.
Итогом стала покупка квартиры 100 метров с двумя входами и видовым эркером на парк с помощью ипотеки. Квартиру разделили на 2 части . Одна сдавалась постоянно, принося доход- больший чем плата по ипотеке в месяц . А вторую часть, по желанию заказчицы спроектировали так, чтобы ее она могла сдавать посуточно, когда ее нет в городе. Одну комнату в ней она закрывала, а гости могли пользоваться большой кухней-гостиной с эркером и спальней с кинотеатром.
В итоге она стала хозяйкой квартиры большей площади с эркером, приносящей ей дополнительный доход.

Анализ квартиры. Квартира по наследству.
Квартира досталась по наследству. Хозяйка – дама средних лет истинная петербурженка- интеллигентная и любящая свой город, с желанием чтобы квартира приносила больший доход. На начало работы над объектом квартира была в крайне изношенном состоянии и сдавалась как коммуналка. При этом хозяйке не нравились следующие аспекты:
-постоянно менялись жильцы и иногда они пропадали вместе с долгами по оплате квартиры.
-постоянные протечки на соседей
-жалобы на плохой контингент жильцов ее квартиры.
Вопрос был поставлен так: возможно ли ее сдавать посуточно или лучше длительно и какие варианты есть перепланировок. Сколько надо вложить и сколько она заработает в этих вариантах. При этом она готова была сама начать бизнес и его вести.
При выезде на квартиру, я смогла оценить локацию, двор, возможность перепланировки и ее согласования. В жилом фонде достаточно суровое законодательство в отношении переноса мокрых зон. Так же в центре города есть памятники архитектуры и исторические дома, которые имеют предметы охраны. Все это необходимо учитывать при планировании бизнеса. Не смотря на жесткое законодательство, только 15% планировок официально согласовано в исторических домах. Это связано с неудобным длительным и крайне дорогим регламентом .
В отчете я оценила возможность перепланировок описала их и рассчитала варианты доходности .
Следующим этапом работы это была передачи эскизного проекта перепланировки с расстановкой мебели и уже встреча с прорабом.
Итогом нашего сотрудничества стала квартира, разделенная на 2 единицы бронирования. В каждом апартаменте была своя кухня –гостиная и две спальни и санузел. Такая планировка позволяла сдавать как на длительный срок так и посуточно. В зоне входа была организована кладовая для эксплуатации объекта с размещением систем хранения белья и инвентаря. Организовано видеонаблюдение, система дистанционного доступа в квартиру, и система датчиков протечек с перекрытием воды.

Купить или не купить участок земли в Ленинградской области под строительство коттеджей для сдачи в аренду?
Анализ участка.

Обратился клиент. Ему было предложено купить участок земли в Ленинградской области. Он хотел сделать коттеджи под посуточную аренду и отдать под управление . Основной вопрос был стоит ли вкладывать деньги в покупку именно этой земли и какая может быть доходность.

Анализ локации показал отличную транспортную доступность, развитую инфраструктуру и асфальтовую дорогу до участка и рядом озеро, прямо через дорогу. Анализ самого участка объяснил причину обращения ко мне. Всего 9,5 соток. Из них 3,5 сотки это узкая полоска, зажатая между соседями, 35 метров длиной и 10 метров шириной. Прямо перед участком достаточно оживленная дорога с машинами, а за ней косогор и озеро. Вид на озеро открывается только со второго этажа. При этом на участке необходимо разместить парковки, детскую площадку и мангальные зоны.

Анализ конкуренции показал, что в данной локации много туристических баз, отелей и домов под аренду. То, что есть конкуренция- это не проблема. Можно проанализировать тенденции спроса и предложить вариант для наиболее выгодной ниши. Но если нет конкурентов есть шанс что нет спроса. Основные минусы участка- маленькая площадь, неоднородное окружение , плюсы- транспортная доступность , близость к озеру, возможность организации видовых квартир.

В люксовый сегмент нам не выйти из-за малой площади участка и окружения. Для сегмента комфорт+ или бизнес класса нам необходимы видовые апартаменты повышенной комфортности. А для сегмента эконом необходима близость общественного транспорта. Решено было рассчитывать вариант комфорт + класса.

Для максимального раскрытия потенциала участка я предложила:

Строительство одного дома на 4 апартамента с общей лестничной клеткой в современном скандинавском стиле. На уровне первого этажа предусмотреть открытую парковку на 4 машины, хозяйственное помещение для хранения инветаря и входную зону лестничной клетки посередине. На втором и третьем уровне расположить по 2 апартамента от 50 до 70 м кв. каждый апартамент с кухней-гостиной, ориентированной на озеро с панорамным остеклением и с балконом застекленном бесшовным остеклением. Двумя спальнями, ориентированными на север с двуспальными кроватями. Совмещенный санузел с сауной и ванной разместить в фасадной части с видовым окном около ванны.
В каждом апартаменте предусмотреть размещение 4-6 гостей, камин, сауну,
Цифры доходности считаю в трех вариантах и пессимистичный вариант я отдаю заказчику. Почему считаю важным давать пессимистичный прогноз, потому что оптимистичный мы все с удовольствием считаем. Если на основе пессимистичного расчета дохода мы готовы начинать бизнес – то можно смело начинать!
Так же я всегда рассчитываю несколько вариантов событий . Например, сдача посуточно, сдача в длительную аренду, строительство и продажа бизнеса. Все варианты должны быть прибыльными в этом изменчивом мире.
Универсальность и адаптивность очень важна мне это очень помогла в пандемию не только не уйти в минус но и увеличить бизнес в разы.