Как самому сдать квартиру посуточно в 2024 году

С чего начать? Надо ли делать ремонт? Сколько я заработаю?

У вас есть квартира, доставшаяся по наследству, или вы хотите купить квартиру
чтобы она приносила вам доход? Давайте посмотрим с чего начать и насколько краткосрочная аренда подойдет именно вам.
Когда решаете сдать квартиру посуточно, первый шаг – аналитика.
Сколько на этом ножно заработать?

Шаг 1. Аналитика
Локация
Анализ окружения- по сколько сдают конкуренты в вашей локации. Открываем сайт бронирования жилья Авито или Суточно и смотрим, есть ли в вашей локации предложения. Если есть конкуренты - это хорошая новость! Значит, есть спрос! Если нет - тут есть вариант, что вы будете первыми, и какое то время монополистом, а возможно, что не востребован район. Я бы посмотрела планы развития района, и что в нем собираются строить. Если центр города или локация около культурных памятников или больницы или университета- можно смело посмотреть рынок посуточной аренды и значительно повысить доходность вашей квартиры. При этом не все локации очевидны. Например, около больниц сдаются квартиры по цене центра и не имеют сезонных спадов стоимости аренды. Так как со всей России едут пациенты или студенты и им надо где-то жить.

Для тех кто хочет купить квартиру под инвестиции – идеальная локация первостепенна!

— Полезное

Шаг 1. Аналитика
Кто клиент?
Важно определить кто ваш клиент исходя из особенностей квартиры.
Дом старый или новый? Кто соседи?
Если идеальная локация, но убитая историческая парадная и соседи жильцы коммунальных квартир, то сдать квартиру в люкс сегменте будет сложно.
Есть ли парковка?
Это важно клиентам среднего и люкс класса.
Есть ли остановка метро?
Это принципиально для бюджетного и среднего сегмента.
Усталость ремонта в квартире. Безвкусность интерьеров.
Даже плохой локацие может помочь стильный интерьер. Картинка продает! При усталом ремонте можно начать с эконом сегмента гостей . Посмотреть подходит ли Вам бизнес и потом отремонтировать уже под клиента.

Если ваш клиент из эконом сегмента –допускается, что квартира может быть с уставшим ремонтом и нет смысла вкладываться в большие телевизоры или духовой шкаф. Если клиент из среднего ценового сегмента, то нет смысла ставить много кроватей - должно быть комфортно.

Шаг 1. Аналитика
Доходность?!
Когда решаешь сдать квартиру посуточно, первым шагом станет – аналитика сколько мы на этом сможем заработать.
Следует определить цену за сутки проживания, учитывая рыночную конкуренцию и особенности вашего жилья.
Открываем сайт бронирования жилья Авито или Суточно и смотрим, есть ли в вашей локации предложения. Если есть конкуренция, то смотрите в календаре аналогичной квартиры количество занятых дней и стоимость проживания.
Смотрим доходность в одном летнем месяце и в одном например ноябрь или февраль. Там мы оценим колебания цен по сезонам. Так как летом очень оптимистичная картина цен и занятости по датам. А потом наступаем осень и мы должны быть к ней готовы морально. Считаем годовой оборот.
Далее о грустном:
- вычитаем 15-20% которые берут себе сайты бронирования
- вычитаем коммунальные платежи и аренду (если квартира в аренде)
- вычитаем стоимость уборки и стирки
- вычетаем расходные материалы такие как чай, сахар, туалетную бумагу, моющие средства.
- вычетаем налоги (в зависимости от вашей системы налогообложения)
Если вы хотите сдавать через управляющую компанию то надо еще вычесть 30% от дохода (!)
После всего считаем доход и смотрим хотим ли мы такое. Однозначно сдавать в одной локации 2 единицы аренды еще выгоднее, а 10 еще приятнее.

У разных управляющих разные расходы, и как следствие доходы.
Расскажу про встречу с управляющей квартирами посуточно.
Она жаловалась на небольшой доход. Встретились, начали говорить о нюансах бизнеса, и я узнаю, что у нее трат гораздо больше, и она ими гордиться! При разборе организации процесса выяснили, что у нее на зарплате водитель, который возит белье. Звучит круто! Но я выбираю доход!
Оказалось, она закончила онлайн курсы по посуточной аренде у одной блогерки. Хорошо, что она начала свой бизнес, но плохо что малодоходный и ее не научили оптимизации расходов.
Реальный доход достигает 70% от оборота в этом бизнесе!

Заинтересовались? Идем дальше!

Шаг 2. Запускаем посуточную аренду
Оборудование.

Необходимо провести уборку в квартире и убедиться, что все бытовые приборы исправны.
Составить список необходимого оборудования. Список наполнения квартир я уже наработала с опытом и общаясь с клиентами. И что важно- общаться надо с теми, кому не понравилось. Важно узнать, что можно улучшить!

Постельное белье очень важно для гостя. Для уменьшения затрат необходимо чтобы все спальные места были одного размера. Все матрасы, все одеяла, все подушки. Тогда при повреждении например простыни вы можете пользоваться простынями из другого комплекта и докупить только простынь, а не весь комплект целиком. Материал комплекта должен быть не мнущимся и не прозрачным. Количество запасных комплектов зависит от того как налажен процесс. Если отдаете в прачечную например раз в неделю -то рассчитайте сколько надо на смену.
На матрас нужно подстелить непромокаемый наматрасник. Это как-нибудь спасет вам матрас от просушки. Случаи бывают разные.
Полотенца - их плотность должна составлять не 500. Иначе при многократных стирках они плохо выглядят. На каждого гостя минимум 2 полотенца 140х70 и 50х70.
Плед и дополнительные подушки хорошо смотрятся на фото и создают уют при понижении температуры.
Бойлер на летний сезон - если есть отключение теплой водя летом. Расчет 50 литров на 2х гостей.
Посуда -из расчета количества гостей. Большие кастрюли не востребованы, зато штопор и бокалы нужны точно!
Электрический обогреватель- даже летом гости мерзнут. У всех разный температурный режим.
Системы умного дома. По опыту сдачи первой квартиры я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает бОльшую свободу. Поэтому советую установить системы контроля:
-умный замок, или бокс для ключей
-видеонаблюдение
-датчики дыма
- датчики протечек
-* удаленное отключение электричества (при желании).

Для себя нужно решить будете ли вы лично встречать каждого гостя или сделаете заезд дистанционным. Если лично, то будут варианты заезда и выезда и в 6 утра и ночью. Готовы ли вы к этому?

— Полезное

Шаг 2. Запускаем посуточную аренду. Фотографии квартиры для рекламы.
Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото и они должны соответствовать действительности. Сделать фотографии можно и самим- достаточно приличного смартфона.
-Снимать нужно пространство квартиры, подчеркивая объёмы.
- Делать акценты на достоинства- например, на вид из окна.
- Сделать фото всех помещений и отдельно симпатичных деталей.

Шаг 2. Запускаем посуточную аренду. Создание объявления.
Создание объявления о сдаче квартиры на платформах аренды недвижимости поможет привлечь потенциальных арендаторов. Прием заявок и взаимодействие с потенциальными гостями через онлайн-сервисы не облегчит процесс общения и бронирования. Про каждую платформу могу написать рассказ ужасов. Наиболее удачной была airbnb и Букинг. Пока в России нет удобной и безопасной платформы для сдачи в аренду.
Наиболее распространённые- это Авито и Суточно.ру и работают с физическими лицами, которые хотят попробовать этот бизнес не открывая ИП.
Островок и прочие работают с юридическими лицами.
На каждой платформе есть своя система подтверждения, что эта квартира реальна. Системы все время меняются.
Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Вам нужны первые отзывы. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости.
Гостей должно быть столько сколько указано в брони! Большее количество гостей ведет к износу квартиры, большему расходу воды и электричества, а так же большему шуму.
Для обеспечения безопасности как владельца, так и гостей, рекомендуется составить договор аренды, в котором прописать условия проживания и правила поведения.
Так же есть залог. Его размер 3000-10000р. Гости плохо реагируют на высокие залоги. В 5% гости не готовы вообще вносить залог. Я считаю что не проблема если гость разбил чашку- это расходный материал. А вот курение любых видов устройств или сигарет сильно портит помещение. После этого запах впитывается во все мягкие поверхности и в штукатурку. Есть специальные команды которые устраняют запах в помещении.

Нюансов много и надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.

— Полезное

Шаг 2. Запускаем посуточную аренду. Общение с гостями.

Перед заездом гостей рекомендуется подготовить информационный листок с основными инструкциями по использованию жилья и контактной информацией для экстренных случаев.
Во время проживания гостей важно оперативно реагировать на их запросы или проблемы.
После выезда гостей необходимо провести осмотр квартиры и убедиться, что нет повреждений или утерянного имущества. При необходимости следует взыскать компенсацию за ущерб согласно условиям договора аренды.
Также важно запросить отзывы от гостей о пребывании, чтобы улучшить качество предоставляемых услуг и привлечь новых клиентов.

Есть разные гости! 99% гостей это обычные люди со своими проблемами и потребностями. Гости очень хорошо реагируют на вопрос о том что можно улучшить на их взгляд. Необходимо удерживать соотношение качество=цена. Если гость хочет всего и сразу, можно ему объяснить что входит в цену, а что нет. Все что свыше он может получить за другие деньги. Если бизнес станет убыточным - вы его закроете.
Многие накладки или недоделки решаются разговором+ шампанское!

1% гостей будут нарушать правила дома и угрожать плохим отзывами. Будут просто "дураки" со словами:
-а я не знал...
-я же не специально...
Например, из последнего- у меня в квартире покрасили черную обувь на белом душевом поддоне. Осталась черная краска. При применении обычных средств краска не отошла. При применении жёстких моющих средств поддон желтеет- так как повреждается его поверхность. Пришлось узнавать у специалистов, что купить, искать средство и удалять пятна. Пришлось оплатить :
-дополнительную работу уборщице
-покупку средства
-шампанское следующим гостям за грязный поддон
При этом виновники требовали залог обратно и поставили 1 звезду за проживание.
Будут наглые вымогатели:
- большее количество гостей чем в брони
- курение в квартире
- кража имущества
- вечеринки в квартире
- отказ выехать вовремя
Тут никакие платформы или правовые структуры вам не помогут. Только ваша способность договориться и устойчивая нервная система.

Итог

Сейчас очень хорошее время для выхода на туристический рынок объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и не только! Растёт рынок внутреннего туризма!
При правильной аналитике, вы сможете получать больший доход от недвижимости. Продавать квартиру при падающем рубле и возрастающей инфляции, кажется не лучшей идеей.
Посмотрите под другим углом на ваши активы! А я вам в это помогу!

Надежда Левина

Автор кейса

Архитектор и отельер.
Опыт проектирования более 1 000 000 м. кв.
Образование:
Архитектура- Магистр 2003 год
Менеджмент- Магистр 2018 год
МВА- 2019 год
Супер хозяин в течении 5 лет на сайте airbnb
в 2019 году лучшее предложение по соотношение цена качество в Санкт-Петербурге на сайте airbnb
Проектирую и управляю апартаментами и загородной недвижимостью.

Другие кейсы