Аудит квартиры, который привел от 5% до 18.5% годовых

кейс от первого лица

Квартира по наследству мне досталась в возрасте 25 лет, я стала домовладелицей, что очень облегчило мое замужество)))).Там родились мои дети. Со временем, квартира стала мала. В 2019 мы решили её сдавать, немного добавлять и снимать бОльшую квартиру в этом же районе.

Самое сложное -первый шаг. Найти время!

Месяц я пыталась настроить мужа на нужную волну и пинала вынести лишнее. Было непонятно где хранить ненужное, но "невыкидываемое".Тогда не было контейнерных хранений. Минус 30000+ку на этом потеряли. Много выкинули, поругались, помирились. Так прошел еще месяц, еще минус 30000+ку. Наконец, принялись за ремонт. Ремонт в нашем случае был необходим небольшой - плинтуса пластиковые обновили, покрасили стены, сменили фартук на кухне. И по мелочи подклеили, подкрутили, шторы новые повесили. Уложились в 20000 рублей. Было совершенно непонятно, где найти людей на мелкие работы и чтобы это вышло недорого. Также была необходима организация работы этих людей и, конечно, контроль.

Мы подумали, что наша квартира подойдет семье с детьми, так как одна комната в нашей квартире была оборудована кроватью-чердаком. Но семья должна была быть небольшая - кухня всего 8 м.кв.

Шаг 1. Задачи

1 Убрать хлам и старую мебель. Или что-то можно оставить?
2 Понять надо ли делать ремонт и окупятся ли это вложения?
3 Оценить рыночную стоимость квартиры.
4 Понять, кто может в ней жить и не убить мою собственность.
5 Как сдать квартиру безопасно?
6 Сделать привлекательные фото
7 Оформить договор

Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Недополученная прибыль: 70000 р.( 2 месяца аренды и ку)
Траты на ремонт: 20000 р.
Итого минус 90000р за 2 месяца простоя

Теория 1. Сдаем долгосрочно.

По Авито и Циан я оценила окружение и стоимость. Так как все квартиры были с агентскими (никто не любит агентов!), а я без - накинула 2000 в месяц к среднему, сделала милые фото на телефон и разместила на Авито, Циан и Яндекс.Недвижимость.

По звонкам – 70% Авито. 30% Циан, а с Яндекса звонили только риелторы, предлагающие свои услуги. Затраты около 500р на объявления. Сложно ли общаться, много ли звонков - нет. За 5 звонков находишь себе арендатора. Если звонков очень много- с ценой промахнулись - поднимаем. Договор скачала с сайта Стоп-агент и по нему некоторое время сдавала без проблем.

Были ли проблемы?

Да, например мы знали, что одна комната у нас прохладная. Поэтому арендаторам мы оплачивали электричество за обогрев зимой этой комнаты.

Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 5% ☹

Надежный, достаточно безопасный способ сохранения капитала, не требующий много времени. Но не доходный.

— Полезное

Теория 2. Сдаем посуточно.

Рассмотрим реальный кейс сдачи обычной квартиры не у метро. До метро - 10 мин транспортом или 25 минут пешком. Это прямо скажем не очень. Но район 15 минут до центра и 15 до аэропорта - это уже хорошая локация. Я сдала 2х комнатную квартиру в Московском районе на длительный срок 30000+ ку около 6000 .
Когда я приняла решение продать квартиру, естественно, арендаторы не захотели снимать ее на длительное время понимая, что в любое время я попрошу их съехать.
Я решила сдавать на короткие сроки. Начиталась и наслушалась восторженных откликов о том, как это выгодно.

Шаг 1. Задачи

1. Сделала генеральную уборку- 3500Р.

2. Фотографии - сама умею красиво снимать, благо, Академию художеств заканчивала

3. Траты. Купила 4 комплекта постельного белья. После прочтения кучи статей выбрала сатин. Хорошо и долго служит. Посмотрим. Также приобрела полотенца - 5 комплектов . Плотность - более 500гр, они хорошо держат форму и прекрасно смотрятся. Плюс одеяло и 3 подушки. На все ушло около 12000Р. Остальное было . Еще я прикупила б/у диван-кровать за 5000р . Итог - 17000 на всё оборудование квартиры.

4. Разместила объявления на разных сайтах : Airbnb, Booking, «Суточно», Циан.
Авито - за месяц всего 2 клиента. Стоимость размещения объявления - около 400 р. Прибыль -7250 р. Занято -3 суток. Честно, было страшно, что совершенно незнакомые люди, без залога, устроят в моей квартире, и, конечно, Авито гарантий никаких не дает.
Циан - было пару звонков, бронирований - 0, просмотров страницы - 93 за 30 дней .
Сайт "Суточно" - бронирований - 0, просмотров страницы - 7-15 в день. Также есть проблемы с синхронизацией календарей - глюк, не дающий бронировать дни на других сайтах. Служба поддержки после часа переписки спросили: - а в чем, собственно, вопрос? После этого, я перестала ими пользоваться.

5. Риски. За 3 месяца сдачи квартиры в формате суточно на Airbnb и Booking мне попадались исключительно порядочные и доброжелательные люди. Убирали за собой были очень аккуратны. Также порадовала прекрасная система отзывов на данных сайтах и их Службы поддержки.

Поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила оптимальный список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды.

— Полезное

Рыночная цена: 7 000 000 рублей.
Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Доход: За 3 месяца заработала-150000 р. Минус к/у- вышло 45300 в месяц. Это высокий сезон - зима на 50% будет хуже. Не забываем еще про стирку и свои трудозатраты. В год должно было быть 407 700 р. Но по осени я продала.
Предпологаемая доходность: 5.8% ☹

Теория 3. Продажа квартиры.

Цена на квартиру Московского и Центрального района отличается на 10%, а аренда на 33%.
Будем брать?!!!))
Обращаем внимание на срок окупаемости в центре короче на 16%.
Вывод: за те же деньги я могу получить доход больше, купив квартиру в другом районе.

Решила продавать сама, без агентов. Договор лучше оформить через нотариат, а деньги передать через эскроу счет, так надежнее. Покупателей искала на Avito и Циан. Нашла на Avito.

Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей.

По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно.

+ 450 000 Материнский капитал.

Баланс: 7 450 000 рублей.

Поиск квартиры

Мне приглянулся один из кандидатов - квартира на Лиговском проспекте. По стоимости она была - 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка - все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая - 4 м.кв. и абсолютно не подходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.
Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:

Невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком
Очень красивый дом
Окна в тихий двор

Возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд)
Возможность деления на 2 квартиры

Это я и сделала. Купила квартиру в центре разделила на 2, стала сдавать посуточно, доходность составила 18.5% ! Поподробнее об этом можно почитать в других кейсах.

Как увеличить доход с вашей любимой квартиры - мы можем просчитать. Есть много вариантов. Мы можем сделать анализ Вашей квартиры и предложить выгодный вариант!

— Полезное

Каждая квартира рассматривается отдельно. Например аренда посуточная может быть очень выгодной и в спальном районе если рядом уникальная больница или институт.

Можно в аренду сдать в любом состоянии! Разница будет в вашей доходности и сохранности вашего имущества. Красивая квартира стоит дороже и снимают ее быстрее. Стоит или нет делать ремонт можно просчитать самому.

Сдавать через агентов невыгодно- никто не любит платить агентские. Агенты никакой ответственности по договору не несут – только оказание информационных услуг.

Таких квартир на нашем опыте был не один десяток. Это всего лишь история одна из… Я очень коротко описала как из 5% я дошла до 18.5% .

Итог

Недвижимость считается наиболее стабильным инструментом сбережения накоплений. Сейчас с каждым годом увеличивается туристический внутренний поток в России.

Увеличь доходность вашей недвижимости!

Анализируй! Продавай! Покупай! Увеличивай пассивный доход!

Доходность вашей квартиры можно рассчитать и увеличить! Первое что стоит учитывать это внешние риски – экономические политические и геополитические. Из них берем тенденцию падения курса рубля к доллару и инфляция. Следующий этап изменения курса предсказывают на лето. Самый скромный прогноз 10%-20%. Далее рост инфляции есть разные источники посмотрите их пожалуйста и выберите кому вы доверяете. На этом фоне скорее всего может оказаться, что оставить / взять ипотеку будет выгоднее- так как она обесценивается. Ипотека, как и кредиты, тоже часть активов. Далее я бы посмотрела на квартиру. Анализ окружения- по сколько сдают конкуренты в вашей локации. Я бы посмотрела планы развития района и что в нем есть. Например, если это центр города или локация около культурных памятников или больницы или университета можно посмотреть рынок посуточной аренды и это значительно повысит доходность вашей квартиры. При этом не все локации очевидны. Например, около больниц сдаются квартиры по цене центра и не имеют сезонных спадов стоимости аренды. Возможно вашу квартиру можно разделить на 2 единицы аренды и сдавать будет еще выгоднее. Все это рассчитывается. Увеличьте доходность от вашей квартиры! Стоит ли покупать или стоит сохранять квартиру или загородный участок или стоит ее продать и вложить во что-то более доходное.

Надежда Левина

Автор кейса

Результат:
2019 год - 5%
2020 год - 12.98%
2021 год - 18.5%
Мне понравилось, а вам?

Анализ вашей недвижимости