BDSM-STUDIO

Расскажу вам, про проект, который был запущен в 2022году . Помещение было куплено на торгах под неопределенные цели в отличной локации - в центре города, старый фонд. Были и "но"- вход сложно найти во дворе, плюс нервные соседи, которые проявляли бдительность на каждом этапе строительства.

Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 57 м.кв.
Есть желание инвесторов сделать пробную бдсм -студию. А потом, запустить сетку апартаментов под данную аудиторию.
Понимаю, что нужен максимальный доход. Начинаю думать, что могу сделать.

Шаг 1. Анализ

Начать нужно с анализа, что есть и что хочет Заказчик!
Задача сформулирована была так: Хотим бдсм-студию . Бюджет не ограничен!
Я понимала, что сдача одной единицы менее выгодна чем сдача 2х единиц аренды в одной локации. 57 метра для одной студии среднего ценового сегмента очень много.
Обратите внимание на основные параметры помещения-подходят ли они для ваших целей. В нашем случае есть возможность сделать проект более прибыльным за счет увеличения количества единиц аренды.

Если есть какие-то недостатки или проблемы- решайте их сразу. Все решаемо!
В нашем случае были соседи. Для апартаментов , даже в нежилом фонде, большую проблему составляют социально активные пенсионеры. У нас за стеной квартира -жилой фонд. Мы не только наладили контакт, но и сделали дополнительную звукоизоляцию и поставили системы видеонаблюдения в подъезд для общего блага. Но было не все так просто. Мы согласовывали время громких работ вывоз мусора и тд. В какой-то момент помимо пряников пошел в дело и кнут. На очередные требования и ультиматумы мы ответили, что из-за невозможности продолжать работы мы продаем помещение этническим диаспорам и далее она с ними будет договариваться. Больше проблем не было.

Анализируем предложения в районе. Авито, Яндекс-карты, тематические ресурсы дадут исчерпывающую информацию по конкурентам. В данном случае, расчет прибыльности не входило в наши задачи, поэтому рассматривали конкурентов с точки зрения выбора ниши по ценовому сегменту. Анализировали ожидания клиентов опросами в тематических пабликах и анализом свободных дат у конкурентов.

Шаг 2. Бизнес стратегии, которые имеют влияние на планировку.
Первая- один большой номер. Когда это оправданно:
- анализ рынка показал востребованность именно такого формата
- нет возможности сделать большее количество номеров
- вы четко понимаете, что ваших клиентов более 3+ человек, и это именно то, на что вы ориентируетесь.
- вы и ваши соседи готовы к вечеринкам.

Вторая-два номера.
Когда это оправданно:
- анализ рынка показал востребованность именно такого формата
- есть техническая возможность сделать два номера
- расчет доходности показал большую прибыльность при одинаковых вложениях

23. Дизайн-проект

Планировка позволила сделать 2 апартаментов. Кирпичный свод, приглушенный свет, крупная итальянская плитка под натуральный камень и черно-белые аксессуары создают атмосферу

5. Ремонтные работы

И вот первые сюрпризы... Напоминаю помещение купили на торгах по очень привлекательной цене.
В один день , когда Заказчик и я , как архитектор , ведущий авторский надзор, были на объекте, заходит женщина с пакетами. Спрашивает, кто тут хозяин и на ответ Заказчика говорит:
- Вы не поняли еще ! Это я хозяйка! какого ..... тут происходит!
Упускаю следующий час, расскажу итог. Оказалась , что эта женщина имеет документы, что она хозяйка помещения. Она сидела в тюрьме за экономические преступления и ее отпустили на побывку домой. И она первым делом с поезда к нам, а тут уже ремонт. Мы убедили позвонить управляющему ее долгами - он от нее трубку не взял. Тогда ему же позвонил Заказчик и его ответ - не пускайте просто в помещение. Потом все решим. Надо было по мирному вывести гостью. Мы договорились, что если по документам помещение действительно ее, то мы возместим ущерб от ремонта и заплатим коммунальные платежи и долги по помещению. Во время ее визита наши рабочие спрятались))).

Работа со сводами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и мы учли прошлый опыт и использовали более дорогой, но менее пыльный метод отчистки кирпича водой.
Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича.

Апартаменты запустились в комфортный для Заказчика срок и имеют отличные отзывы.