Надежда левина
BDSM-STUDIO
Архитектурный проект для постоянных клиентов
Расскажу вам, про проект, который был запущен в 2022году . Помещение было куплено на торгах под неопределенные цели в отличной локации - в центре города, старый фонд. Были и "но"- вход сложно найти во дворе, плюс нервные соседи, которые проявляли бдительность на каждом этапе строительства.
Локация: Центральный р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 57 м.кв.
Есть желание инвесторов сделать пробную бдсм -студию. А потом, запустить сетку апартаментов под данную аудиторию.
Понимаю, что нужен максимальный доход. Начинаю думать, что могу сделать.
Метраж: 57 м.кв.
Есть желание инвесторов сделать пробную бдсм -студию. А потом, запустить сетку апартаментов под данную аудиторию.
Понимаю, что нужен максимальный доход. Начинаю думать, что могу сделать.
Шаг 1. Анализ
Начать нужно с анализа, что есть и что хочет Заказчик!
Задача сформулирована была так: Хотим бдсм-студию . Бюджет не ограничен!
Я понимала, что сдача одной единицы менее выгодна чем сдача 2х единиц аренды в одной локации. 57 метра для одной студии среднего ценового сегмента очень много.
Обратите внимание на основные параметры помещения-подходят ли они для ваших целей. В нашем случае есть возможность сделать проект более прибыльным за счет увеличения количества единиц аренды.
Если есть какие-то недостатки или проблемы- решайте их сразу. Все решаемо!
В нашем случае были соседи. Для апартаментов , даже в нежилом фонде, большую проблему составляют социально активные пенсионеры. У нас за стеной квартира -жилой фонд. Мы не только наладили контакт, но и сделали дополнительную звукоизоляцию и поставили системы видеонаблюдения в подъезд для общего блага. Но было не все так просто. Мы согласовывали время громких работ вывоз мусора и тд. В какой-то момент помимо пряников пошел в дело и кнут. На очередные требования и ультиматумы мы ответили, что из-за невозможности продолжать работы мы продаем помещение этническим диаспорам и далее она с ними будет договариваться. Больше проблем не было.
Анализируем предложения в районе. Авито, Яндекс-карты, тематические ресурсы дадут исчерпывающую информацию по конкурентам. В данном случае, расчет прибыльности не входило в наши задачи, поэтому рассматривали конкурентов с точки зрения выбора ниши по ценовому сегменту. Анализировали ожидания клиентов опросами в тематических пабликах и анализом свободных дат у конкурентов.
Шаг 2. Бизнес стратегии, которые имеют влияние на планировку.
Первая- один большой номер. Когда это оправданно:
- анализ рынка показал востребованность именно такого формата
- нет возможности сделать большее количество номеров
- вы четко понимаете, что ваших клиентов более 3+ человек, и это именно то, на что вы ориентируетесь.
- вы и ваши соседи готовы к вечеринкам.
Вторая-два номера.
Когда это оправданно:
- анализ рынка показал востребованность именно такого формата
- есть техническая возможность сделать два номера
- расчет доходности показал большую прибыльность при одинаковых вложениях
Шаг 3. Выбор заказчика!
Мой план одобрен:
Мой план одобрен:
- Устройство 2х номеров с отдельными входами и бесконтактным доступом.
- Для придания образа подземелья мы открывает исторический кирпич на сводах!
- Одобрена разводка канализации по подвалу - что дало возможность без поднятия пола сделать душевые.
- Делаем одну кладовую с доступом из двух номеров- что облегчает уборку и хранение инвентаря
Анализ конкурентов и соседей показал , что востребованным будет устройство 2х номеров с отдельными входами и бесконтактным доступом.
23. Дизайн-проект
Планировка позволила сделать 2 апартаментов. Кирпичный свод, приглушенный свет, крупная итальянская плитка под натуральный камень и черно-белые аксессуары создают атмосферу
Планировка позволила сделать 2 апартаментов. Кирпичный свод, приглушенный свет, крупная итальянская плитка под натуральный камень и черно-белые аксессуары создают атмосферу
5. Ремонтные работы
И вот первые сюрпризы... Напоминаю помещение купили на торгах по очень привлекательной цене.
В один день , когда Заказчик и я , как архитектор , ведущий авторский надзор, были на объекте, заходит женщина с пакетами. Спрашивает, кто тут хозяин и на ответ Заказчика говорит:
- Вы не поняли еще ! Это я хозяйка! какого ..... тут происходит!
Упускаю следующий час, расскажу итог. Оказалась , что эта женщина имеет документы, что она хозяйка помещения. Она сидела в тюрьме за экономические преступления и ее отпустили на побывку домой. И она первым делом с поезда к нам, а тут уже ремонт. Мы убедили позвонить управляющему ее долгами - он от нее трубку не взял. Тогда ему же позвонил Заказчик и его ответ - не пускайте просто в помещение. Потом все решим. Надо было по мирному вывести гостью. Мы договорились, что если по документам помещение действительно ее, то мы возместим ущерб от ремонта и заплатим коммунальные платежи и долги по помещению. Во время ее визита наши рабочие спрятались))).
И вот первые сюрпризы... Напоминаю помещение купили на торгах по очень привлекательной цене.
В один день , когда Заказчик и я , как архитектор , ведущий авторский надзор, были на объекте, заходит женщина с пакетами. Спрашивает, кто тут хозяин и на ответ Заказчика говорит:
- Вы не поняли еще ! Это я хозяйка! какого ..... тут происходит!
Упускаю следующий час, расскажу итог. Оказалась , что эта женщина имеет документы, что она хозяйка помещения. Она сидела в тюрьме за экономические преступления и ее отпустили на побывку домой. И она первым делом с поезда к нам, а тут уже ремонт. Мы убедили позвонить управляющему ее долгами - он от нее трубку не взял. Тогда ему же позвонил Заказчик и его ответ - не пускайте просто в помещение. Потом все решим. Надо было по мирному вывести гостью. Мы договорились, что если по документам помещение действительно ее, то мы возместим ущерб от ремонта и заплатим коммунальные платежи и долги по помещению. Во время ее визита наши рабочие спрятались))).
Во время ремонта не оставляйте входную дверь открытой! Будет меньше проблем!
Не время отступать.
Во время ремонта помещения все цены выросли в разы. Мы купили ванную итальянскую, когда ее довезли до нас ее цена выросла в 2 раза. Мы успели купить сантехнику и фурнитуру качественные, а бойлер ждали очень долго.
Во время ремонта помещения все цены выросли в разы. Мы купили ванную итальянскую, когда ее довезли до нас ее цена выросла в 2 раза. Мы успели купить сантехнику и фурнитуру качественные, а бойлер ждали очень долго.
Работа со сводами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и мы учли прошлый опыт и использовали более дорогой, но менее пыльный метод отчистки кирпича водой.
Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича.
Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича.
По опыту сдачи квартир я поняла: очень важно возможность удаленного управления апартаментами. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля -боксы для ключей, видеонаблюдение на входе, датчики дыма и удаленное отключение электричества и воды.
Итог
Апартаменты запустились в комфортный для Заказчика срок и имеют отличные отзывы.