Надежда левина
Задача: сохранить накопления. Вложение в недвижимость
до 5 000 000 и более.
до 5 000 000 и более.
Инвестиции в недвижимость. Доходная недвижимость. Варианты покупки недвижимости.
Без воды, коротко по делу. Актуальная информация, судя по количеству запросов на помощь в подборе и анализе существующей недвижимости.
В России есть экономические тенденции, которые позволяют задуматься о сохранении накопленных средств. Я составила свой рейтинг вложений в недвижимость для сохранения капитала.
Теория о том, что квартиры подешевеют упирается в тот факт, что деньги дешевеют быстрее и обратно не отыграют. При выборе хранить в рублях или в квадратных метрах- я выберу метр. Ипотека более 20% годовых все равно заставит заплатить дорого за метры. Но если учесть инфляцию, отрицательный рост курса рубля, необходимы разные вариаты.
Теория о том, что квартиры подешевеют упирается в тот факт, что деньги дешевеют быстрее и обратно не отыграют. При выборе хранить в рублях или в квадратных метрах- я выберу метр. Ипотека более 20% годовых все равно заставит заплатить дорого за метры. Но если учесть инфляцию, отрицательный рост курса рубля, необходимы разные вариаты.
На последнее место ставлю
студии, сделанные из большой квартиры в центре города.
студии, сделанные из большой квартиры в центре города.
Актив сложно продающийся и менее всего будет расти в цене
Студии, сделанные из большой квартиры в центре.
Тренды: рост стоимости строительства , финансовая неопределенности в среднесрочной перспективе, активное развитие внутреннего туризма.
Плюсы: Локация
Минусы:
• максимальная цена за минимальные метры (дороже не продать)
• не согласованность перепланировки (потом сложно продать и только за прямые деньги без ипотек) возможны штрафы за перепланировки с предписанием вернуть в исходный вид. Это ваше слабое место!
•студии со вторым уровнем плохо и дешевле сдаются по сравнению с полноразмерными без второго уровня. Гостям в таких студиях душно спать потому что кубатура комнат небольшая, а приток воздуха не предусмотрен.
• малая мощность электричества и воды выявится на этапе эксплуатации. В старых домах на каждую квартиру люьой площади выделена минимальная мощность электричества. На все приборы не хватает. При условии что квартиру разделили на части и стало несколько плит, стиральных машин, чайников, холодильников .
• Наличие канализационного насоса – постоянные засоры, громкость в работе и частые поломки.
• Большая нагрузка на системы дома ведет к жалобам соседей – падает напор воды, отрубается электричество.
Самое важное - огромная зависимость от соседей. По цене квартиры вы продолжаете жить в коммуналке. Все их проблемы становятся вашими.
Тренды: рост стоимости строительства , финансовая неопределенности в среднесрочной перспективе, активное развитие внутреннего туризма.
Плюсы: Локация
Минусы:
• максимальная цена за минимальные метры (дороже не продать)
• не согласованность перепланировки (потом сложно продать и только за прямые деньги без ипотек) возможны штрафы за перепланировки с предписанием вернуть в исходный вид. Это ваше слабое место!
•студии со вторым уровнем плохо и дешевле сдаются по сравнению с полноразмерными без второго уровня. Гостям в таких студиях душно спать потому что кубатура комнат небольшая, а приток воздуха не предусмотрен.
• малая мощность электричества и воды выявится на этапе эксплуатации. В старых домах на каждую квартиру люьой площади выделена минимальная мощность электричества. На все приборы не хватает. При условии что квартиру разделили на части и стало несколько плит, стиральных машин, чайников, холодильников .
• Наличие канализационного насоса – постоянные засоры, громкость в работе и частые поломки.
• Большая нагрузка на системы дома ведет к жалобам соседей – падает напор воды, отрубается электричество.
Самое важное - огромная зависимость от соседей. По цене квартиры вы продолжаете жить в коммуналке. Все их проблемы становятся вашими.
На втором с конца месте-
студии в апарт-отелях
студии в апарт-отелях
Вложение без гарантий дохода с привязкой к компании, которая на каждом шаге снимаем с вас деньги.
Студия в апарт-отелях
Таких сейчас много и надо обратить внимание на локацию! Помните вы покупаете актив на конкурентном рынке. Все ваши соседи- это ваши конкуренты. Конкуренция в новых апарт комплексах исключительно ценовая. Вам рынок предложит понизить цену, чтобы конкурировать или сделать уникальное предложение. Внимательно изучите их предложения прежде чем делать ремонт.
Внимательно смотрим на цифры. Чаще всего к стоимости квартиры необходимо добавить стоимость ремонта ремонт средствами управляющей компании и закупка у нее же мебели под управление.
Обратите внимание на то как прописана амортизация вашей квартиры (за чей счет и тд). Чаще всего она на вас. Что это значит. Что при договоре на усредненную доходность хозяин квартиры менее популярной в этом корпусе будет получать столько же, а амортизационные расходы у него будет ниже.
Этот вариант не высокодоходный, скорее сохраняющий для тех, кто занимается своим делом и не хочет погружаться в процесс.
Есть проекты где в старые здания приспосабливают под апарт-отель.
На этапе выкупа привлекают мини инвесторов на студию, делают ремонт и сдают вашу студию за %. Анализ предложения показал, что чаще всего сроки выкупа и запуска объекта затягиваются, а прибыль не гарантируется.
- Оформление на всех этапах платное тут 50000 рублей потом еще и еще.
– они не фиксируют доходность то есть не берут на себя никакие обязательства. То есть первое время он может быть и 1% , а может и не быть.
-Продать такое объект, опять же через них, платно- 5% от стоимости. Много таких студий во вторичной продаже.
-Чаще всего студии не приспособлены под длительное проживание и это исключает сдачи в не сезон в длительную аренду.
Вложение без гарантий дохода с привязкой к компании, которая на каждом этапе снимаем с вас денег.
Таких сейчас много и надо обратить внимание на локацию! Помните вы покупаете актив на конкурентном рынке. Все ваши соседи- это ваши конкуренты. Конкуренция в новых апарт комплексах исключительно ценовая. Вам рынок предложит понизить цену, чтобы конкурировать или сделать уникальное предложение. Внимательно изучите их предложения прежде чем делать ремонт.
Внимательно смотрим на цифры. Чаще всего к стоимости квартиры необходимо добавить стоимость ремонта ремонт средствами управляющей компании и закупка у нее же мебели под управление.
Обратите внимание на то как прописана амортизация вашей квартиры (за чей счет и тд). Чаще всего она на вас. Что это значит. Что при договоре на усредненную доходность хозяин квартиры менее популярной в этом корпусе будет получать столько же, а амортизационные расходы у него будет ниже.
Этот вариант не высокодоходный, скорее сохраняющий для тех, кто занимается своим делом и не хочет погружаться в процесс.
Есть проекты где в старые здания приспосабливают под апарт-отель.
На этапе выкупа привлекают мини инвесторов на студию, делают ремонт и сдают вашу студию за %. Анализ предложения показал, что чаще всего сроки выкупа и запуска объекта затягиваются, а прибыль не гарантируется.
- Оформление на всех этапах платное тут 50000 рублей потом еще и еще.
– они не фиксируют доходность то есть не берут на себя никакие обязательства. То есть первое время он может быть и 1% , а может и не быть.
-Продать такое объект, опять же через них, платно- 5% от стоимости. Много таких студий во вторичной продаже.
-Чаще всего студии не приспособлены под длительное проживание и это исключает сдачи в не сезон в длительную аренду.
Вложение без гарантий дохода с привязкой к компании, которая на каждом этапе снимаем с вас денег.
Максимальная цена за 1 м.кв.
На третьем с конца месте-
новостройки на окраине города
новостройки на окраине города
Вариант для вложения на длительный срок с низкой доходностью. При росте стоимости по рынку.
БолСтудии новостройки на окраине города.
Тренды: рост цен на недвижимость из-за роста цен на материалы. Большое количество предложений и снижение спроса на аренду и как итог арендных ставок.
Плюсы: цена квартиры на старте продаж.
Минусы: Плохая транспортная доступность многих локаций .Рынок аренды сейчас переполнен предложениями на окраинах, поэтому сдать в такой локации будет очень сложно из-за большой конкуренции и плохой инфраструктуры.
Тренды: рост цен на недвижимость из-за роста цен на материалы. Большое количество предложений и снижение спроса на аренду и как итог арендных ставок.
Плюсы: цена квартиры на старте продаж.
Минусы: Плохая транспортная доступность многих локаций .Рынок аренды сейчас переполнен предложениями на окраинах, поэтому сдать в такой локации будет очень сложно из-за большой конкуренции и плохой инфраструктуры.
В тройке лидеров, на которых можно обратить внимание,- Коммерческая недвижимость
Сейчас возможно найти интересные объекты под срочный выкуп
Коммерческая недвижимость
Тренды: Малый и средний бизнес потихоньку восстанавливается и ищет новые возможности после ухода многих брендов.
Популярность коворкингов у молодого поколения, заставляет обратить внимание на такой формат бизнеса. Популярны специализированые коворкинги -например бьюти или для психологов. Зачем снимать помещение когда можно его "шерить" (разделять плату за него) или снять просто на час. Популярны сейчас и лофты или локации под мероприятия под часовую оплату.
По помещениям в центре, на данный момент, у моих клиентов много просьб о снижении арендной ставки или меняются арендаторы. Потому что негде парковать машины клиентам и доступность метро является плюсом не для всех категорий клиентов. Иногда удобнее не центр города и с парковкой- не надо стоять в пробках и можно не переживать за парковку.
Внимательно изучите локацию по параметрам:
- транспортная доступность (пробки, парковки)
- окружение (отсутствие антисоциальных элементов)
- инфраструктура (например наличие рядом дополняющих услуг или организации которая формирует поток клиентов)
Не существует типового договора аренды. Каждый договор должен отражать интересы всех сторон! Договаривайтесь и прописываете нужные вам пункты!
Немного про договор аренды
Заключить договор аренды на год или более?
А вдруг не пойдет бизнес?
А вдруг хозяин потом "отожмет себе"?
Если вы арендуете помещение и арендная ставка ниже рынка или низкая по вашим критериям, а в договоре будет пункт о субаренде советую заключать на длительный срок 5-10 лет и регистрировать в Росреестре.
Как правило в договоре прописывается рост аренды в процентах. Пропишите привязку роста например к официальной инфляции. Если даже у вас не пойдет локация вы сможете продать как бизнес и вашим активом будет тот самый договор аренды с фиксированной арендной платой.
Если договор аренды по ставке средней по городу или выше рынка и прописан 10% удорожание арендной ставки в год, то через год продлив аренду вы ничего не потеряете. Так как очень редко когда арендная ставка за год растёт на 10%, а искать нового арендатора и давать арендные каникулы никому не интересно. Заодно за год протестируете бизнес и поймете нужна ли именно эта локация.
Из жилья я бы выделила -
Комнаты в коммуналках
Комнаты в коммуналках
Хороший вариант на любой срок инвестирования с получением доходности и возможностью увеличения роста стоимости актива
Комнаты в коммуналках
Тренды: Экономический спад. Перераспределение рынков.
Плюсы: Наивысшая доходность в сравнении с другим типом квартир в длительную аренду доходило до 11%.
Минимальная стоимость недвижимости.
Центральная локации и развитая инфраструктура. При падении экономики объем рынка аренды комнат упадет меньше всего.
Риски: Соседи – говорим со всеми соседями сами, знакомимся обмениваемся телефонами слушаем все что говорят. Спрашиваем против они или нет аренды комнат, оформляем письменно договоренности. С соседями надо дружить!
Как выбрать комнату
1.Локация: транспорт, инфраструктура.
2.Дом: состояние дома, парадной, общего имущества, вид из окна, возможность устройства своего сан. узла или перепланировки в дальнейшем.
3.Соседи – окружение, возможность выкупа или аренды в дальнейшем.
При правильном выборе вы сможете сейчас сдавать, или потом сделать студию и сдавать ее дороже.
Хороший вариант на длительный срок инвестирования с получением доходности и возможностью увеличения роста стоимости актива
Квартиры под сдачу в аренду в центральной локации
Тренды: экономический спад, наличие интесных предложений на рынке.
Плюсы: Высокая доходность, возможность увеличение арендных единиц . Центральная локации и развитая инфраструктура. Недвижимость всегда остается в цене.
Риски: Риски по локации и инфраструктуре мы можем самостоятельно оценить (желательно знать планы развития города, застройки и метро) Экономические и политические риски касаются всех видов бизнесов и активов они не больше чем в других областях. И надо понимать что и они временные!
Как выбрать квартиру
1.Локация: транспорт, инфраструктура, понять кто ваш клиент и что ему важно! Если бизнес класс то парковки, видовые квартиры, окружение. Если эконом- метро, цена.
2.Дом: состояние дома, парадной, общего имущества, вид из окна. Оценить возможность перепланировок в соответствии с законодательсвом. Просчитать варианты доходности всех вариантов! При расчете учитывать конкурентов и портрет клиента с его запросами.
3.Соседи – окружение! При расчете это тоже учитываем! У меня есть локация где из-за плохого подъезда , наличие коммуналок и тараканов у соседей привело к снижению уровня позиционирования, как следствия и цены аренды, при идеальной локации.
При правильном выборе вы сможете: получать высокий доход от недвижимости, сдавать как в длительную аренду так и посуточно максимальное количество единиц аренды, продать как бизнес!
Тренды: экономический спад, наличие интесных предложений на рынке.
Плюсы: Высокая доходность, возможность увеличение арендных единиц . Центральная локации и развитая инфраструктура. Недвижимость всегда остается в цене.
Риски: Риски по локации и инфраструктуре мы можем самостоятельно оценить (желательно знать планы развития города, застройки и метро) Экономические и политические риски касаются всех видов бизнесов и активов они не больше чем в других областях. И надо понимать что и они временные!
Как выбрать квартиру
1.Локация: транспорт, инфраструктура, понять кто ваш клиент и что ему важно! Если бизнес класс то парковки, видовые квартиры, окружение. Если эконом- метро, цена.
2.Дом: состояние дома, парадной, общего имущества, вид из окна. Оценить возможность перепланировок в соответствии с законодательсвом. Просчитать варианты доходности всех вариантов! При расчете учитывать конкурентов и портрет клиента с его запросами.
3.Соседи – окружение! При расчете это тоже учитываем! У меня есть локация где из-за плохого подъезда , наличие коммуналок и тараканов у соседей привело к снижению уровня позиционирования, как следствия и цены аренды, при идеальной локации.
При правильном выборе вы сможете: получать высокий доход от недвижимости, сдавать как в длительную аренду так и посуточно максимальное количество единиц аренды, продать как бизнес!
Загородная недвижимость - не потеряет своей актуальности
Интересны объекты полностью готовые к проживанию
Сейчас из-за кризиса можно найти хорошие срочные варианты
Загородная недвижимость
Если готовность 100%- возможны хорошие варианты. Тренды на загородное проживание продолжатся. И сейчас из-за кризиса можно найти хорошие срочные варианты.
Активно развивается внутренний туризм. Растет рынок посуточной аренды загородной недвижимости.
При желании организовать бизнес на посуточной аренде загородного жилья обратите внимание
1) Локация - доступность, окружение, дороги.
2) Сам участок. Разработаете схему участка с поэтапном строительством. Например сначала 1 дом и благоустройство , потом второй и тд. Это даст возможность не вкладывать сразу большие инвестиции, а уже работая проверить свою концепцию на практике.
3) Наличие электричества узнать возможно ли увеличить. Есть ли вода и канализация! Сразу несколько знакомых упирались в невозможность эксплуатации.
При анализе участка я все это учитываю и предлагаю только оптимальные варианты по возможностям участка!
Это быстро о главном.
Когда определились, что вам более по душе, жилье, коммерция или загородное, там следует обратить внимание на доступность и инфраструктуру.
В ближайшее время выделение средств на проекты по развитию инфраструктуры будут минимальны и на это не стоит рассчитывать.
Малая степень готовности объекта сейчас минус- все очень дорожает.
Удачи нам всем.
Когда определились, что вам более по душе, жилье, коммерция или загородное, там следует обратить внимание на доступность и инфраструктуру.
В ближайшее время выделение средств на проекты по развитию инфраструктуры будут минимальны и на это не стоит рассчитывать.
Малая степень готовности объекта сейчас минус- все очень дорожает.
Удачи нам всем.
На нашем сайте можно заказать:
- аналитику вашей недвижимости по перспективе роста стоимости и вариантам доходности; подбор вариантов для покупки недвижимости;
- бизнес план, планировочные решения и дизайн-проект недвижимости под краткосрочную аренду. Дизайн проект с системами умного дома и антивандальными материалами! А также с полный комплектом оборудования для запуска бизнеса.