Аудит квартиры, который привел от 5% до 18.5% годовых

Квартира по наследству мне досталась в возрасте 25 лет, я стала домовладелицей, что очень облегчило мое замужество)))).Там родились мои дети. Со временем, квартира стала мала. В 2019 мы решили её сдавать, немного добавлять и снимать бОльшую квартиру в этом же районе.

Самое сложное -первый шаг. Найти время!

Месяц я пыталась настроить мужа на нужную волну и пинала вынести лишнее. Было непонятно где хранить ненужное, но "невыкидываемое".Тогда не было контейнерных хранений. Минус 30000+ку на этом потеряли. Много выкинули, поругались, помирились. Так прошел еще месяц, еще минус 30000+ку. Наконец, принялись за ремонт. Ремонт в нашем случае был необходим небольшой - плинтуса пластиковые обновили, покрасили стены, сменили фартук на кухне. И по мелочи подклеили, подкрутили, шторы новые повесили. Уложились в 20000 рублей. Было совершенно непонятно, где найти людей на мелкие работы и чтобы это вышло недорого. Также была необходима организация работы этих людей и, конечно, контроль.

Мы подумали, что наша квартира подойдет семье с детьми, так как одна комната в нашей квартире была оборудована кроватью-чердаком. Но семья должна была быть небольшая - кухня всего 8 м.кв.

Шаг 1. Задачи

1 Убрать хлам и старую мебель. Или что-то можно оставить?
2 Понять надо ли делать ремонт и окупятся ли это вложения?
3 Оценить рыночную стоимость квартиры.
4 Понять, кто может в ней жить и не убить мою собственность.
5 Как сдать квартиру безопасно?
6 Сделать привлекательные фото
7 Оформить договор

Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Недополученная прибыль: 70000 р.( 2 месяца аренды и ку)
Траты на ремонт: 20000 р.
Итого минус 90000р за 2 месяца простоя

Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 5% ☹

Шаг 1. Задачи

1. Сделала генеральную уборку- 3500Р.

2. Фотографии - сама умею красиво снимать, благо, Академию художеств заканчивала

3. Траты. Купила 4 комплекта постельного белья. После прочтения кучи статей выбрала сатин. Хорошо и долго служит. Посмотрим. Также приобрела полотенца - 5 комплектов . Плотность - более 500гр, они хорошо держат форму и прекрасно смотрятся. Плюс одеяло и 3 подушки. На все ушло около 12000Р. Остальное было . Еще я прикупила б/у диван-кровать за 5000р . Итог - 17000 на всё оборудование квартиры.

4. Разместила объявления на разных сайтах : Airbnb, Booking, «Суточно», Циан.
Авито - за месяц всего 2 клиента. Стоимость размещения объявления - около 400 р. Прибыль -7250 р. Занято -3 суток. Честно, было страшно, что совершенно незнакомые люди, без залога, устроят в моей квартире, и, конечно, Авито гарантий никаких не дает.
Циан - было пару звонков, бронирований - 0, просмотров страницы - 93 за 30 дней .
Сайт "Суточно" - бронирований - 0, просмотров страницы - 7-15 в день. Также есть проблемы с синхронизацией календарей - глюк, не дающий бронировать дни на других сайтах. Служба поддержки после часа переписки спросили: - а в чем, собственно, вопрос? После этого, я перестала ими пользоваться.

5. Риски. За 3 месяца сдачи квартиры в формате суточно на Airbnb и Booking мне попадались исключительно порядочные и доброжелательные люди. Убирали за собой были очень аккуратны. Также порадовала прекрасная система отзывов на данных сайтах и их Службы поддержки.

Рыночная цена: 7 000 000 рублей.
Локация: Московский р-н, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 м.кв.
Доход: За 3 месяца заработала-150000 р. Минус к/у- вышло 45300 в месяц. Это высокий сезон - зима на 50% будет хуже. Не забываем еще про стирку и свои трудозатраты. В год должно было быть 407 700 р. Но по осени я продала.
Предпологаемая доходность: 5.8% ☹

Цена на квартиру Московского и Центрального района отличается на 10%, а аренда на 33%.
Будем брать?!!!))
Обращаем внимание на срок окупаемости в центре короче на 16%.
Вывод: за те же деньги я могу получить доход больше, купив квартиру в другом районе.

Решила продавать сама, без агентов. Договор лучше оформить через нотариат, а деньги передать через эскроу счет, так надежнее. Покупателей искала на Avito и Циан. Нашла на Avito.

Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей.

По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно.

+ 450 000 Материнский капитал.

Баланс: 7 450 000 рублей.

Поиск квартиры

Мне приглянулся один из кандидатов - квартира на Лиговском проспекте. По стоимости она была - 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка - все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая - 4 м.кв. и абсолютно не подходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.
Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:

• Невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком
• Очень красивый дом
• Окна в тихий двор

• Возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд)
• Возможность деления на 2 квартиры

Это я и сделала. Купила квартиру в центре разделила на 2, стала сдавать посуточно, доходность составила 18.5% ! Поподробнее об этом можно почитать в других кейсах.

Каждая квартира рассматривается отдельно. Например аренда посуточная может быть очень выгодной и в спальном районе если рядом уникальная больница или институт.

Можно в аренду сдать в любом состоянии! Разница будет в вашей доходности и сохранности вашего имущества. Красивая квартира стоит дороже и снимают ее быстрее. Стоит или нет делать ремонт можно просчитать самому.

Сдавать через агентов невыгодно- никто не любит платить агентские. Агенты никакой ответственности по договору не несут – только оказание информационных услуг.

Таких квартир на нашем опыте был не один десяток. Это всего лишь история одна из… Я очень коротко описала как из 5% я дошла до 18.5% .